Floreat Ideapark

Čo je absolútna sloboda v podnikaní? Prenájom vs. kúpa nehnuteľnosti

Ján Bocko pracuje v účtovníckej firme na pozícii biznis poradcu.  Z jeho pohľadu je nájsť ideálnu nehnuteľnosť náročné zadanie. Pri kúpe nehnuteľnosti by odporučil rebríček s kritériami. „Prvým je blízkosť klientov či zákazníkov a vyčlenenie vhodných priestorov na stretávanie sa s nimi. Druhým je vhodnosť nehnuteľnosti z pohľadu výrobného procesu či procesu poskytovania služieb. Nekúpim, ani si neprenajmem nehnuteľnosť, kde už na začiatku musím urobiť množstvo kompromisov,  ktoré môžu brzdiť ďalší rast firmy. Tretím kritériom je výhodná kúpna cena,“ začína svoje rozprávanie. Portál The Balance SMB píše o štyroch hlavných výhodách vlastníctva nehnuteľnosti: fixné výdavky pri dlhodobých hypotékach, daňové odpisy pri nehnuteľnostiach, zvýšený príjem  z ďalšieho prenájmu nevyužitých priestorov a extra úspory na dôchodku, kedy môže podnikateľ nehnuteľnosť ďalej prenajímať alebo predať.

Peter v Piešťanoch podniká v oblasti predaja produktov a ponúka tiež služby. Pri podnikaní preferuje osobné vlastníctvo. „Sloboda, aj na úkor zadĺženia sa v banke, mi dávajú silu posúvať sa ďalej. Samozrejme, už druhý krát som narazil na problém, že kapacita nehnuteľnosti nestačila a musel som riešiť budúcnosť a sťahovať sa inam. Aj keď mi kvôli tomu trocha zošediveli vlasy a chvíľu vo mne vládol pocit neistoty, či prevádzka bude zarábať aj po rozšírení, dnes som spokojný, aj keď momentálna situácia s koronakrízou nebola jednoduchá.“ Dušan vlastní IT firmu  s menej ako desať zamestnancami. Nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti na podnikanie rozmýšľa dlhodobo. Momentálne je vo svojom treťom nájme. Myslí si, že výhod nájmu je málo, no sú zásadné. „Nemáš starosť a sú ihneď k dispozícii,“ hovorí. Pri investícii do vlastnej nehnuteľnosti vidí Dušan viacero negatívnych faktorov. „Mal by som starosť s prerábkou, musel by som si zobrať hypotéku, pričom podnikateľské sú menej výhodné, ušetril by som síce na nájme, no energie by som musel platiť aj tak. Navyše, musel by som si najať správcu alebo sa o budovu starať sám, čo by mi bralo sily o „core biznis“. A najmä, stratil by som flexibilitu.“ Spomenul tiež, že i daňové odpisy pri nehnuteľnostiach nie sú z krátkodobého hľadiska výhodné, zatiaľ čo pri nájme si môže odpísať celý náklad. „Z čias, keď som chodil do Viedne na služobky, zamestnávateľ mal trikrát väčšiu budovu ako piešťanský Technický skúšobný ústav. A mal budovu prenajatú, nie kúpenú,“ hovorí o svojej skúsenosti z obdobia pred podnikaním. Vo svojom súčasnom nájme je spokojný.

NEZABUDNITE: Prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť na živnosť, dosahuje príjmy z podnikania. Daňovník, ktorý nie je platiteľom DPH alebo bol platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac však do výšky 20 000 eur. Fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sú platby za nájomné, energie spotrebované nájomcom a platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.

Najväčšou výhodou prenájmu je flexibilita

Ján Bocko tvrdí, že prenájom je vhodný hlavne pre sektor služieb, obchodu či ľahkého priemyslu. „Výhodou nájmu je flexibilita, možnosť dohody podmienok nájmu na mieru a ukončenie prenájmu či presunutie sa na iné miesto. Nemožno opomenúť aj absenciu vysokej vstupnej investície do nákupu nehnuteľností, čo hlavne začínajúci podnikatelia nevedia zaplatiť.“ Investíciu do nehnuteľností berie ako konzervatívnu a jej hlavnú výhodu vidí v relatívne stabilnej hodnote a akejsi garancii hodnoty aj v čase. „To za predpokladu pravidelnej starostlivosti, údržby a opráv, ktorých výška sa časom začne úmerne zvyšovať podľa veku nehnuteľnosti. Tento nárast nákladov, spolu s nižšou flexibilitou podnikateľa vnímam ako nevýhodu. Keďže je viazaný na danú nehnuteľnosť, je náročnejšie sa presunúť do inej lokality či regiónu,“ uzatvára svoje odporúčania biznis poradca.

Online obchod, spolu s predajňou pracovného oblečenia vlastní  Rudolf. Obchod je preňho veľmi dôležitý, pretože ak si zákazník môže daný tovar vyskúšať a v prípade, že sa mu nebude páčiť, má k dispozícii viacero alternatív. „Čo sa týka otázky priestorov, pre mňa je dôležité dobré a viditeľné miesto, ktoré v rámci obchodného domu mám. Zákazník ma ľahšie vyhľadá a obrovskou výhodou je ušetrený „kapitál“ v nájme. Peniaze môžem ihneď použiť na tovar a celkovo vložiť do podnikania. Flexibilnejšie sa viem prispôsobiť požiadavkám zákazníkov.“

Absolútnu slobodu môže podnikateľ prežívať tak pri kúpe nehnuteľnosti, ako aj pri platení nájmu za priestory. Biznis poradca Ján Bucko sa viac prikláňa k jednej strane. „Kto má vzťah k vlastníctvu vecí, tak bude spokojnejší vo vlastnej nehnuteľnosti. Kto nelipne na vlastníctve a oceňuje flexibilitu a mobilitu, prenájom je pre neho ideálna voľba. Z môjho pohľadu samotné vlastníctvo nie je absolútna sloboda, lebo sa opomínajú náklady vlastníctva, kam patria dane z nehnuteľností, údržba, opravy, rekonštrukcie, poistenie nehnuteľnosti či iné formality“, dodáva.

Výhody kúpy vlastnej nehnuteľnosti:

+          budova na mieru podľa potreby

+          možnosť ďalšieho prenájmu nevyužitých priestorov

+          daňové odpisy

+          šetrenie na dôchodok (následný predaj alebo prenájom budovy)

Nevýhody kúpy vlastnej nehnuteľnosti:

-          nedostatok flexibility

-          ďalšie výdavky (opravy, údržba a iné)

-          podnikateľský úver

-          strata financií, ktoré by sa mohli vložiť do podnikania

-          pripútanosť a viazanosť k nehnuteľnosti

Výhody prenájmu:

+          prehľadný a jednoduchý náklad pre firmu

+          flexibilita

+          dostupnosť podľa preferencie aj vy vybraných lokalitách ako nákupné domy

+          viac peňazí a času pre biznis

+          zmluvy na mieru

Nevýhody prenájmu:

-          nenávratnosť peňazí – prispievate na dôchodok niekomu inému

-          variabilné výdavky – po ukončení zmluvy môže prísť k navýšeniu nájmu

Model kúpy dvoch bytov. Zarobíte alebo idete do rizika?

Biznis poradcovi sme opísali model, ktorý je dnes veľmi zaužívaný. Jedinec alebo rodina si kúpi dva byty. V jednom žijú, druhý chcú prenajímať. Je tento model návratný? Môže ho do budúcich rokov ovplyvniť koronakríza a neistota, ktorú na svet vniesla?

Odpovedá Ján Bucko: „V čase rastu cien nehnuteľností a lacných úverov na bývanie sa tento model javí ako udržateľný.  Ak výška nájmu pokryje dlhovú službu z úveru, tak byt "sa spláca sám".  Súčasne, ak rastie hodnota nehnuteľnosti, tak to môže byť ďalší element zisku tohto modelu. Riziká tohto modelu vidím v troch rovinách.  Riziko úrovne „prenajatosti bytu“ a reálneho inkasa nájomného od nájomcu - ľudia sú rôzni a ich platobná morálka tiež.  Riziko vyššieho opotrebenia prípadne poškodenia bytu nájomcom, ktorý nemá vzťah k nehnuteľnosti ako vlastník. A posledné riziko vidím v raste úrokových sadzieb, čo sa prejaví vo výške splátok za úver, ktoré môže priniesť kríza.  Spolu s postupným rastom nákladov na opravy a údržbu to môže spôsobiť, že nájomné nebude postačovať.  Predaj bytu v čase poklesu hodnoty, prípadne núdzový predaj bytu, môže priniesť vlastníkovi skôr stratu ako zisk z predaja.“

Radíme: Kúpu bytu, ktorý chcete ďalej prenajímať, mylne považujete za jednu z najlepších za  20 rokov. V prípade, že investujete peniaze, ktoré ste zatiaľ nezarobili a iba veríte, že naň zarobíte, musíte akceptovať riziko, že o byt môžete prísť.

Miro Béreš